Olen aiemmissa postauksissani kertonut, että myös sijoitusasunnot kuuluvat sijoitussalkkuuni. Näenkin, että sijoitusasunnoissa on monia hyviä puolia, kuten myös huonoja - eihän ole olemassa sijoitusmuotoa, jossa ei olisi riskejä. Pohdin tässä tekstissä omasta mielestäni asuntosijoittamiseen kannustavia tekijöitä sekä niitä huonoja puolia, joita tuntuu monen mielestä olevan todella paljon.
Hyvät puolet
Asuntojen hintakehitys on ollut vakaata. Hintakehitykseen vaikuttaa huomattavasti sijainti ja sen kanssa täytyykin olla tarkkana. Polarisaatio on trendi siinä missä ilmastonmuutoskin. Suomi kaupungistuu ja asuntojen parhaat hintanäkymät ovat pääosin kasvukaupungeissa.
Vakaa kassavirta. Sijoitusasunto on pitkäjänteistä sijoitustoimintaa ja useimmille strategia onkin osta, vuokraa ja pidä. Varainsiirtovero, välityskulut ja myyntivoiton verotus tekevät flippaamisesta vaikeaa, joskaan ei toki mahdotonta. Itse kuitenkin aion suosia pitkää omistamista. Koska asunto laitetaan vuokralle, tuottaa se kuukausittaista kassavirtaa olettaen, että vuokralainen pitää oman puolensa vuokrasopimuksesta. Kassavirta rahoittaa lainanlyhennykset, korot ja verot. Useimmiten sijoitusasunto pyritään ostamaan siten, että ostettaessa se tuottaa positiivista kassavirtaa, eli kaikkien kulujen jälkeen ei tarvitse laittaa omaa rahaa sisään.Vuokralainen kasvattaa omaisuutta joka kuukausi.
Velkavipu. Rahoittajat arvostavat asunnot hyvin vakuudeksi vakuusarvon ollessa useimmiten 70-75 %. Pienehkö oman pääoman tarve tarkoittaa sitä, että oman pääoman tuoton voi saada hyvinkin suureksi.
Uudelleen rahoittaminen. Jos asuntoon teetetään remonttia tai sen arvo on muuten noussut omistusaikana, voi pyytää uuden arvion välittäjältä. Toimittamalla korkeamman arvion pankille, vakuusarvo saadaan nousemaan, mikä taas tarkoittaa, että on mahdollista saada lisää lainaa. Mikäli lainaa hyödyntää uusiin tuottaviin hankintoihin, nopeutuu vaurastuminen. Huomaa, että nousseen vakuusarvon voi hyödyntää myös jonkin muun vakuuden vapauttamiseksi.
Epätehokkaat markkinat. Verrattuna pörssiin, jossa markkinat ovat useimmiten hyvinkin tehokkaat, voivat asuntomarkkinat olla hyvinkin epätehokkaat. Asuntokauppa ei ole reaaliaikaista, kuten pörssikauppa. Pörssi on kuin reaaliaikainen huutokauppa, jossa kysyntä ja tarjonta kohtaavat jatkuvasti. Tällöin myös kaikelle on oikea hintansa jatkuvasti. Tällaista tilannetta ei ole asuntomarkkinoilla, mikä johtaa siihen, että satunnaisesti kohdalle voi sattua väärin hinnoiteltuja kohteita.
Oma vaikuttavuus. Hallitset täysin omaisuuttasi ja voit vaikuttaa siihen. Voit pitää huolta omaisuutesi arvon säilymisestä ja valita itse vuokralaiset. Lähes kaiken voi asuntosijoittamisessakin toki ulkoistaa.
Sijoitusasunto on pitkäjänteistä sijoitustoimintaa ja useimmille strategia onkin osta, vuokraa ja pidä.
Huonot puolet
Vuokralaisriski. Tyhjät kuukaudet, huono vuokralainen. Tämän riskin voi pyrkiä eliminoimaan hinnoittelemalla asunnon oikein sekä tekemällä huolellisen valinnan vuokralaisen suhteen. Myös hyvin muotoiltu sopimus ja vakuus/takaajat ovat tärkeitä.
Taloyhtiöriski. Taloyhtiössä voi sattua suuri vahinko tai tapaturma. Siellä voi tulla isot remontit eteen, joita ei ole huomioutu laskelmissa. Taloyhtiön remonttien suhteen kannattaa olla tarkkana. Taloyhtiön kunto on olennaisin asia asuntoa ostettaessa. Asunnon itsessään remontoi asialliseen kuntoon pienelläkin rahalla, mutta taloyhtiön remontit voivat maksaa kymmeniä tuhansia.
Poliittinen riski. Pääomatuloveroprosentit ja verovähennykset. Tulonhankkimistoimintaan nostetun lainan korot saa vähentää verotuksessa kokonaisuudessaan, kuten myös mahdollisen taloyhtiölainan kokonaisuudessaan (mikäli tuloutettu). Ei ole mitenkään varmaa, miten nykyinen ja tuleva hallitus näihin puuttuu, vai puuttuuko olleenkaan. Asia kannattaa kuitenkin pitää mielessä.
Korkoriski. Korot ovat olleet pitkään matalalla. Elämme maailmantaloudessa huomattavan erikoista aikaa ja tulevaa on mahdoton ennustaa. Onkin järkevää laskea omat laskelmansa todellisuutta korkeammilla koroilla tai harkita kiinteän koron ottamista.
Taloyhtiölainariski. Taloyhtiölainoja on myönnetty paljon ja se on ollut yksi vetureista Suomen taloudessa viime vuosina. Ilman rakentamista ei Suomen talous olisi ollut näin hyvässä kunnossa finanssikriisin jälkeen. Koska rakentaminen on ollut hyvin tärkeä tekijä talouden kasvussa, ei taloyhtiölainojen myöntämiseen ole kiinnitetty niin paljoa huomiota kuin ehkä olisi voinut. Tavallisessa pankkilainassa tehdään tavalliset riskikartoitukset ja taustoitukset. Taloyhtiölainallisessa kohteessa ei ole mitään tarkistuksia, mikäli ostajalla on ollut maksaa myyntihinta rakennusyhtiölle. Kannattaa huomioida, että mikäli joku ei kykene maksamaan omaa osuuttaan taloyhtiölainasta taloyhtiölle, erääntyy maksu lopulta muiden osakkaiden maksettavaksi (sinähän omistat vain osakkeen taloyhtiöstä ja taloyhtiö on velkaa pankille). Osakkeenomistajan täytyy kaivaa kuvetta, ettei taloyhtiö joudu ongelmiin. Tämä on potentiaalinen ongelma sellaisissa taloyhtiöissä, joissa sama omistaja omistaa useita asuntoja. Kyseisen omistajan ongelmat saattavat johtaa ketjureaktioon.
Kaiken kaikkiaan näen, että riskit huomioidenkin on asuntosijoittaminen erittäin hyvä osa toimivaa sijoitusportfoliota.
- Marika
